Quelles sont les normes d’un renouvellement de bail ?

Au Québec, le renouvellement de bail et la hausse des loyers sont régis par la loi. Un propriétaire se doit de suivre les normes établies et ne peut modifier les conditions d’un bail comme il l’entend. Nous souhaitons donc faire un survol de ces normes pour vous permettre de mieux comprendre les divers aspects entourant le processus d'un renouvellement de bail.

La reconduction du bail

En principe le renouvellement de bail est automatique, il sera donc renouvelé aux mêmes conditions que l’année précédente, si aucune modification n’est apportée. Si le locateur souhaite apporter des modifications au bail, il est tenu de faire parvenir un avis écrit à son locataire entre 3 à 6 mois avant la fin du bail, si ce dernier est un bail de 12 mois et plus. 

L’avis de modification du bail doit comporter les éléments suivants :

• Le montant du nouveau loyer proposé, l’augmentation en dollars ou en pourcentage par rapport au montant du loyer en cours
• La durée proposée du bail si le locateur propose de la modifier
• Toute autres modifications demandées
• Le délai accordé au locataire pour refuser l’augmentation de loyer proposée, ce sans quoi, si aucune réponse écrite du locataire n’est envoyée au locateur, le nouveau bail est considéré automatiquement accepté

Est-ce que l’augmentation de loyer est justifiée ?

Contrairement à la croyance populaire, il n’y a pas de taux fixe pour l’augmentation des loyers. Plusieurs facteurs peuvent faire varier le montant ou le pourcentage :

• Les coûts énergétiques
• Les hausses de taxes municipales ou scolaires
• Les variations de primes d’assurance
• Les travaux majeurs effectués
  • L’augmentation sera divisé selon le nombre de logements concernés, si applicable
• Les frais d’entretien et/ou de réparation de l’immeuble, etc.
• La date de construction
  • Un immeuble construit il y a moins de 5 ans relève de la clause F du bail du Québec et n’est donc pas soumis aux mêmes éléments provinciaux de fixation de loyer

La clause F est mise en place pour permettre aux propriétaires d’immeubles construits depuis moins de 5 ans, de réévaluer le prix des loyers en fonction des coûts engendrés, lors des cinq premières années de location. En vertu de cette clause, les propriétaires sont donc légalement autorisés à demander des augmentations plus significatives que pour des logements dans un immeuble plus âgé.

Quels sont mes droits en tant que locataires ?

En tant que locataire, vous êtes tenus de répondre à l’avis que vous avez reçu. Votre réponse déterminera la suite des événements. 

Voici donc les options qui s’offrent à vous :

• Aviser le locateur que vous désirez quitter le logement.
• Aviser le locateur que vous acceptez les modifications. Le bail sera ainsi reconduit selon les nouvelles conditions.
• Aviser le locateur que vous refusez les modifications proposées, tout en renouvelant votre bail (immeuble de plus de 5 ans uniquement). Le bail sera ainsi reconduit, mais le locateur pourra s’adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) pour qu’il décide du sort des modifications proposées.

Dans le cas d’un refus des modifications du bail ou d’augmentation de loyer, le locateur pourra :

• Décider de ne rien faire. Dans ce cas, le bail sera renouvelé aux mêmes conditions qu’avant.
• Négocier avec vous pour conclure une entente à l’amiable. En effet, il est toujours possible pour le locateur et le locataire de s’entendre, sans devoir aller au TAL, si un compromis est entendu et signé.
• S’adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) pour que le juge fixe le montant du loyer ou qu’il se prononce sur la modification contestée. Le locateur dispose d’un mois après avoir reçu votre avis de refus pour démarrer les démarches auprès du TAL.

Vous êtes maintenant mieux outillés pour comprendre l’avis que vous allez recevoir à la période de renouvellement de votre bail et comment vous pouvez répondre à celle-ci en suivant les normes du Tribunal administratif du logement.

Sources

Educaloi.qc.ca : Le renouvellement de bail et la hausse de loyer

Droitimmobilier.ca : L’avis de modification du bail et augmentation du loyer : règles applicables

Infologis.ca : Code civil du Québec